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공인중개사법 변경안
오늘 알아볼 내용은 2024년 7월 10일부터 변경된 공인중개사법 시행령·시행규칙 개정안입니다.
2024년 7월 10일부터 시행되는 공인중개사법 시행령 및 시행규칙 개정안은 공인중개사의 확인 및 설명 의무를 구체화하고 강화하는 내용을 담고 있는데요.
이번 개정안은 공인중개사의 확인 및 설명 의무를 구체화하고 강화하여, 전세사기와 관리비 관련 문제를 예방하고자 하는 목적을 가지고 있습니다. 이번 글에서는 공인중개사법 시행령 개정의 배경, 개정 내용, 위반 시 조치, 한계점 등을 자세히 살펴보겠습니다.
공인중개사법 시행령 개정의 배경
최근 전세사기 문제가 사회적 이슈로 부각되면서 정부는 이 문제를 예방하고자 공인중개사법 시행령을 개정했습니다. 2023년 국토교통부의 특별 단속 결과에 따르면, 전세사기 의심 거래의 약 43%가 공인중개사와 중개보조원에 의해 발생한 것으로 나타났습니다. 이에 따라 정부는 공인중개사의 의무와 책임을 강화하여 임대차 거래의 투명성을 높이고, 전세사기와 관리비 문제를 해결하려고 합니다.
공인중개사법 시행령·시행규칙의 핵심 개정 내용
- 선 순위 권리관계 명확히 설명 공인중개사는 임대인의 체납 세금, 선 순위 세입자의 보증금 등 부동산의 선 순위 권리관계를 명확히 설명해야 합니다. 이에는 등기부등본 및 건축물대장 상의 정보뿐만 아니라, 임대인이 제출했거나 열람에 동의한 정보도 포함됩니다. 이를 통해 임차인은 부동산의 권리관계를 정확히 이해할 수 있습니다.
- 임차인 보호제도 설명 의무 공인중개사는 임차인에게 소액임차인의 범위와 최우선변제금액에 대해 명확히 설명해야 합니다. 소액임차인은 보증금 규모와 거주 지역에 따라 보호받는 범위가 달라지므로, 이를 충분히 안내받는 것이 중요합니다. 최우선변제금액이란, 소액임차인이 보증금을 우선적으로 회수할 수 있는 금액을 의미합니다.
- 중개보조원 신분 고지 의무 부동산 현장에서 안내를 받을 때, 안내자가 공인중개사인지 중개보조원인지 명확히 고지해야 합니다. 현행법상 중개보조원이 매물 광고를 하는 것은 불법이지만, 이를 위반한 사례가 많아 이번 조치가 필요한 상황입니다.
- 관리비 설명 의무 공인중개사는 관리비의 총액과 항목을 임차인에게 상세히 설명해야 합니다. 이 정보는 계약서와 중개대상물 확인·설명서에 명확히 기재되어야 하며, 월세에 관리비를 전가하는 행위를 방지하는 데 기여할 것으로 기대됩니다.
공인중개사법 위반 시 조치
공인중개사법 개정안 위반 시, 공인중개사는 6개월 이내의 자격정지 처분을 받을 수 있으며, 500만 원 이하의 과태료가 부과될 수 있습니다.
공인중개사법 개정의 한계점
개정안이 도입되면 전세사기 문제와 관리비 관련 문제가 해결될 것으로 기대되지만, 몇 가지 한계점도 지적되고 있습니다.
우선, 임대인의 세금 체납 정보는 계약 전 공인중개사에게 제공되지 않으며, 임대인이 거짓 정보를 제공할 경우 공인중개사가 이를 확인하기 어려운 구조입니다. 또한, 임대인이 제공한 정보에 의존하지 않고 정확한 정보를 얻는 방법이 필요하다는 지적도 있습니다.
계약 시 유의사항
임대인의 정보 제시 의무 임대인은 체납 여부와 확정일자 부여 현황에 대한 정보를 제공해야 합니다. 특히, 보증금 액수와 관계없이 모든 정보가 확인되어야 합니다. 이는 계약 전, 또는 보증금이 1천만 원을 초과할 경우 임차인이 직접 열람할 수 있습니다.
이렇게 되면, 다가구주택이나 다가구로된 원룸 중개시 꽤나 번거로워질 수 있겠네요.
참고로,
- 국세 및 지방세 체납 정보는 임대차 계약 전이거나 보증금 1천만원 이하의 경우 임대인 동의가 필요
- 임대차 계약 후 또는 보증금이 1천만원을 초과하는 경우 임대인의 동의가 필요 없이 임차인이 열람 가능
임차인 보호제도 설명 의무 소액임차인의 범위와 최우선변제 금액은 근저당권 설정일에 따라 달라지므로, 정확한 안내가 필요합니다. 대법원 인터넷등기소 자료 센터를 통해 지역별 자세한 정보를 확인할 수 있습니다.
중개보조원 신분 고지 의무 중개보조원이 안내 시 자신이 중개보조원임을 고지하고, 중개대상물 확인·설명서에 이를 명확히 기재해야 합니다.
관리비 내용 고지 관리비 총액과 지출 항목을 명확히 설명해야 하며, 이를 계약서에 정확히 명시해야 합니다.
정부가 공인중개사법 개정을 통해 전세사기 문제와 관리비 관련 문제를 해결할 수 있을지에 대한 의문이 제기되고 있습니다. 이번 개정안에 대해 부동산 현장에서는 몇 가지 한계점을 지적하고 있습니다.
첫 번째로, 임대인의 세금 체납 여부에 관한 정보는 임대인이 계약 전에 공인중개사에게 제공할 의무가 없어, 공인중개사는 임차인에게 이를 제대로 전달할 수 없는 구조라는 점이 문제로 지적되고 있습니다.
또한, 임대인이 거짓 정보를 제공할 경우 이를 확인할 수 있는 방법도 마땅치 않다는 의견이 많습니다. 공인중개사가 임대인에게 의존하지 않고도 정확한 정보를 확보할 수 있는 체계가 필요하다는 목소리가 커지고 있습니다.